CASSAZIONE CIVILE SEZ. II, 12/11/2020, N. 25558 –
La regolarità della costituzione delle assemblee condominiali e la validità delle loro delibere interessa un numero non indifferente di persone, certamente tutti coloro che sono proprietari di unità immobiliari in condominii, a partire da quelli costituiti da due sole unità immobiliari.
Dalla loro regolarità e validità dipende l’efficacia delle decisioni che l’assemblea assume e che, con le maggioranze previste dalla legge, saranno obbligatorie per tutti i condomini, con effetti che i dissenzienti ritengono in genere di difficile accettazione.
La necessità pertanto che entrambe siano regolari e valide è una tutela che la norma pone a favore di tutti i condomini, a maggior ragione a favore di ciascuno singolarmente, che potrà contestare le delibere qualora esse non siano state assunte “correttamente” o da un’assemblea non idoneamente costituita.
I requisiti richiesti a tale fine sono: la proporzione del valore dell’edificio rappresentato dai partecipanti e il numero dei presenti e dei votanti (art. 1136 cod. civ.).
Benché la questione del numero dei presenti possa apparire di semplice e indiscutibile soluzione, ciò non è.
Si pensi al caso in cui di un condominio faccia parte una persona che abbia la proprietà di più di un’unità immobiliare (ad esempio più appartamenti) oppure, caso forse più raro, che sia proprietario di un’unità immobiliare e abbia il diritto di usufrutto su un’altra unità immobiliare. Come dovrà avvenire il computo dei presenti all’assemblea (per la sua regolare costituzione) e il computo dei votanti (per la validità delle delibere assembleari)?
La seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25558 del 2020, ha stabilito che, per il computo dei voti espressi, occorre fare riferimento esclusivamente al numero dei condomini e non al “numero” delle unità immobiliari sulle quali essi abbiano diritti di proprietà (o altri diritti reali quali ad esempio il diritto di usufrutto).
Con la stessa sentenza la Corte ha altresì statuito che in caso di due soli condomini per la validità delle delibere deve necessariamente formarsi l’unanimità in assenza della quale sarà inevitabile ricorrere all’autorità giudiziaria (art. 1105 e art. 1139 cod. civ.).