CASSAZIONE PENALE, SEZ. II, SENT. 23/06/2020, N. 19095 –
La stipula di contratti preliminari di vendita di immobili, cioè di accordi con cui due o più parti si impegnano a sottoscrivere in un momento successivo un contratto cd. definitivo di vendita, è all’ordine del giorno. Le ragioni per le quali le parti decidano di anteporre alla compravendita effettiva con un accordo preliminare sono le più svariate. Tuttavia, generalmente, ciò accade quando il soggetto interessato all’acquisto deve ricorrere a un prestito per poter pagare il prezzo e, nell’attesa che l’istituto di credito accolga la richiesta di mutuo, vuole evitare che il proprietario venda a terzi. Altrettanto comune è che il contratto preliminare preveda a carico del promittente acquirente il versamento immediato di una percentuale del prezzo, a titolo di caparra confirmatoria o di acconto.
Come qualunque altro contratto, anche quello preliminare può cessare i suoi effetti prima che giunga al suo scopo, ad esempio per inadempimento di una delle due parti. In tal caso, evidentemente, il promittente venditore che ha ricevuto dall’altra parte la caparra o l’acconto deve restituirla (tralasciando in questa sede il diritto al risarcimento di eventuali danni).
La mancata restituzione di tali somme comporta delle responsabilità di natura penale?
Su questo profilo la Cassazione esprime un orientamento ormai consolidato, affermando che “non integra delitto dì appropriazione indebita la condotta del promittente venditore che, a seguito della risoluzione del contratto preliminare per l’acquisto dì un immobile, non restituisca al promissario acquirente la somma ricevuta a titolo di acconto sul prezzo pattuito”.
Le ragioni di tale decisione, che vale sia per la caparra, sia per l’acconto, sono determinate dal fatto che “a seguito della dazione, la somma di denaro è entrata definitivamente a far parte del patrimonio dell'”accipiens” senza alcun vincolo di impiego, con la conseguenza che nel caso di in cui il contratto venga meno tra le parti matura solo un obbligo di restituzione che, ove non adempiuto, integra esclusivamente un inadempimento di natura civilistica”.