TRIBUNALE DI VARESE, SENTENZA N. 25/2026 DEL 22.01.2026
La controversia origina da un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un negozio, rispetto al quale la locatrice aveva comunicato, con raccomandata del gennaio 2020, la propria volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza (gennaio 2021), invocando la causa legittimante di cui all’art. 29, comma 1, lett. b), L. 392/1978, ossia l’intenzione di adibire l’immobile all’esercizio in proprio di attività commerciale, previe opere di ristrutturazione.
Il rilascio dell’immobile avvenne in data 11 aprile 2023. Il termine semestrale di legge per la destinazione dell’immobile all’uso dichiarato scadeva pertanto il 13 novembre 2023. Tuttavia, la CILA relativa ai lavori di ristrutturazione venne depositata solo circa 11 mesi dopo il rilascio, e le opere furono ultimate il 16 luglio 2024 — ossia quasi 15 mesi dopo la consegna dell’immobile.
La conduttrice ha pertanto agito ai sensi dell’art. 31 L. 392/1978, chiedendo il risarcimento del danno forfetario previsto dalla norma.
La proprietaria sosteneva che il ritardo fosse dipeso da difficoltà legate all’esecuzione delle opere edilizie, nonché dalle criticità del mercato edilizio conseguenti al periodo dei bonus fiscali e del cosiddetto “Superbonus 110%”.
Secondo la conduttrice, tuttavia, tali circostanze non giustificavano il mancato rispetto del termine previsto dalla legge e, pertanto, veniva introdotto giudizio per ottenere il risarcimento del danno previsto dall’art. 31 della Legge n. 392/1978.
Con sentenza del 22 gennaio 2026, il Tribunale di Varese accoglieva le domande proposte dalla società assistita dallo Studio Legale Campiotti Mastrorosa.
Il Giudice ricordava come l’art. 31 della Legge n. 392/1978 preveda specifiche conseguenze a carico del locatore che, ottenuta la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dalla legge, non lo destini effettivamente, entro sei mesi dal rilascio, all’uso dichiarato.
Il Tribunale richiamava inoltre il consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui il locatore può evitare le conseguenze risarcitorie soltanto dimostrando che il ritardo sia stato determinato da cause oggettive, non imputabili a dolo o colpa, ovvero da situazioni di forza maggiore o altre giuste cause concretamente provate.
Nel caso di specie, il Tribunale rilevava che non risultasse provata alcuna concreta circostanza idonea a giustificare il ritardo, né era stata dimostrata l’esistenza di impedimenti estranei alla sfera di controllo della locatrice.
Per tali motivi era configurabile una responsabilità per inadempimento ai sensi degli artt. 1175 e 1218 c.c., con conseguente diritto della conduttrice al risarcimento del danno previsto dall’art. 31 della Legge n. 392/1978.
Quanto alla quantificazione del danno, il Giudice evidenziava che la tutela prevista dalla normativa ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione: il contemperamento tra il fine sanzionatorio e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all’anticipata restituzione dell’immobile che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto anche in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l’assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore.
Nella sentenza in commento, il Tribunale nel liquidare il danno ha bilanciato l’ammontare del canone di locazione, la durata del rapporto e le concrete circostanze del caso (riconoscendo la buona fede sostanziale della locatrice che aveva effettivamente destinato l’immobile all’uso dichiarato, seppure con ritardo).