CORTE DI APPELLO DI MILANO, SENTENZA N. 174/2026 DEL 27.01.2026
Lo Studio Legale Campiotti Mastrorosa ha assistito un Condominio che si era visto richiedere, tramite decreto ingiuntivo, il pagamento del saldo di lavori di impermeabilizzazione eseguiti su un giardino pensile condominiale, nonostante le opere realizzate presentassero gravi vizi costruttivi e risultassero del tutto inidonee alla loro funzione.
Nel 2017 il Condominio affidava l’incarico a un tecnico per la progettazione e la direzione lavori delle opere di impermeabilizzazione del giardino pensile sovrastante le autorimesse condominiali. I lavori venivano successivamente appaltati a diverse imprese, tra cui una società incaricata delle opere di demolizione, impermeabilizzazione e ripristino.
Già durante l’esecuzione delle opere emergevano importanti infiltrazioni nei box sottostanti, prontamente segnalate sia alla direzione lavori sia alle imprese esecutrici. Nonostante ciò, le criticità non venivano risolte e i lavori venivano infine interrotti senza collaudo finale.
A seguito delle problematiche riscontrate, il Condominio incaricava un tecnico di fiducia di verificare lo stato delle opere eseguite. Dalle verifiche emergeva che l’intervento realizzato non garantiva neppure la funzione essenziale per cui era stato appaltato, ossia la corretta impermeabilizzazione della copertura delle autorimesse.
Venivano inoltre rilevate gravi carenze progettuali ed esecutive, tra cui difetti nel sistema di drenaggio, incompletezze nella progettazione delle opere idrauliche e importanti problemi strutturali causati dalle infiltrazioni persistenti.
Successivamente, nell’ambito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo, il CTU nominato dal Tribunale confermava la presenza di molteplici vizi e difetti costruttivi, evidenziando come le opere realizzate fossero talmente compromesse da rendere necessaria la completa demolizione di quanto eseguito e il rifacimento integrale dell’intervento.
Nonostante tali risultanze tecniche, l’impresa appaltatrice otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio per il pagamento del saldo residuo della fattura relativa ai lavori eseguiti.
Il Condominio proponeva quindi opposizione, contestando l’inadempimento dell’impresa, la totale inidoneità delle opere realizzate e la mancata prova delle lavorazioni extra-contratto richieste dalla società appaltatrice. Nel primo grado di giudizio, il Tribunale di Varese rigettava l’opposizione proposta dal Condominio, ritenendo generiche le contestazioni relative ai vizi delle opere e confermando il decreto ingiuntivo ottenuto dall’impresa.
Il Condominio proponeva così appello avverso la decisione di primo grado.
Con sentenza n. 174/2026 del 27.01.2026, la Corte d’Appello di Milano accoglieva integralmente l’impugnazione proposta dal Condominio, riformando la sentenza emessa dal Tribunale di Varese.
La Corte rilevava come gli accertamenti tecnici eseguiti in sede di ATP avessero dimostrato la presenza di gravi difetti esecutivi e progettuali, tali da compromettere integralmente la funzionalità delle opere realizzate.
In particolare, i Giudici evidenziavano che l’impresa appaltatrice aveva eseguito lavori fondati su un progetto manifestamente carente senza segnalare le criticità alla committenza o alla direzione lavori, violando così gli obblighi di diligenza tecnica gravanti sull’appaltatore.
La Corte richiamava il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l’appaltatore non è tenuto soltanto a eseguire l’opera a regola d’arte, ma anche a verificare la congruità tecnica del progetto e a segnalare eventuali errori o carenze progettuali riscontrabili con l’ordinaria diligenza professionale.
La responsabilità dell’appaltatore per difetti progettuali può essere esclusa solo in un’ipotesi residuale: quella in cui egli agisca come nudus minister, ovvero come mero esecutore materiale delle direttive del committente o del direttore dei lavori. Tale condizione si verifica quando l’ingerenza di questi ultimi sia tale da neutralizzare completamente l’autonomia decisionale e critica dell’appaltatore
Infine, la sentenza in commento tocca il tema della responsabilità solidale tra i diversi soggetti che concorrono alla realizzazione dell’opera. Quando il danno subito dal committente è conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del progettista/direttore dei lavori, entrambi ne rispondono solidalmente.