Autore: Giacomo Mastrorosa

TRIBUNALE DI VARESE, SENTENZA N. 25/2026 DEL 22.01.2026

La controversia origina da un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un negozio, rispetto al quale la locatrice aveva comunicato, con raccomandata del gennaio 2020, la propria volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza (gennaio 2021), invocando la causa legittimante di cui all’art. 29, comma 1, lett. b), L. 392/1978, ossia l’intenzione di adibire l’immobile all’esercizio in proprio di attività commerciale, previe opere di ristrutturazione.

Il rilascio dell’immobile avvenne in data 11 aprile 2023. Il termine semestrale di legge per la destinazione dell’immobile all’uso dichiarato scadeva pertanto il 13 novembre 2023. Tuttavia, la CILA relativa ai lavori di ristrutturazione venne depositata solo circa 11 mesi dopo il rilascio, e le opere furono ultimate il 16 luglio 2024 — ossia quasi 15 mesi dopo la consegna dell’immobile.

La conduttrice ha pertanto agito ai sensi dell’art. 31 L. 392/1978, chiedendo il risarcimento del danno forfetario previsto dalla norma.

La proprietaria sosteneva che il ritardo fosse dipeso da difficoltà legate all’esecuzione delle opere edilizie, nonché dalle criticità del mercato edilizio conseguenti al periodo dei bonus fiscali e del cosiddetto “Superbonus 110%”.

Secondo la conduttrice, tuttavia, tali circostanze non giustificavano il mancato rispetto del termine previsto dalla legge e, pertanto, veniva introdotto giudizio per ottenere il risarcimento del danno previsto dall’art. 31 della Legge n. 392/1978.

Con sentenza del 22 gennaio 2026, il Tribunale di Varese accoglieva le domande proposte dalla società assistita dallo Studio Legale Campiotti Mastrorosa.

Il Giudice ricordava come l’art. 31 della Legge n. 392/1978 preveda specifiche conseguenze a carico del locatore che, ottenuta la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dalla legge, non lo destini effettivamente, entro sei mesi dal rilascio, all’uso dichiarato.

Il Tribunale richiamava inoltre il consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui il locatore può evitare le conseguenze risarcitorie soltanto dimostrando che il ritardo sia stato determinato da cause oggettive, non imputabili a dolo o colpa, ovvero da situazioni di forza maggiore o altre giuste cause concretamente provate.

Nel caso di specie, il Tribunale rilevava che non risultasse provata alcuna concreta circostanza idonea a giustificare il ritardo, né era stata dimostrata l’esistenza di impedimenti estranei alla sfera di controllo della locatrice.

Per tali motivi era configurabile una responsabilità per inadempimento ai sensi degli artt. 1175 e 1218 c.c., con conseguente diritto della conduttrice al risarcimento del danno previsto dall’art. 31 della Legge n. 392/1978.

Quanto alla quantificazione del danno, il Giudice evidenziava che la tutela prevista dalla normativa ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione: il contemperamento tra il fine sanzionatorio e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all’anticipata restituzione dell’immobile che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto anche in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l’assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore.  

Nella sentenza in commento, il Tribunale nel liquidare il danno ha bilanciato l’ammontare del canone di locazione, la durata del rapporto e le concrete circostanze del caso (riconoscendo la buona fede sostanziale della locatrice che aveva effettivamente destinato l’immobile all’uso dichiarato, seppure con ritardo).

ABF COLLEGIO DI TORINO, DECISIONE 14/10/2025 N. 9387

Gli avvocati dello Studio Legale Campiotti, in collaborazione con l’Avv. Marzetta, hanno assistito un uomo di 78 anni che è stato vittima di una truffa telefonica proveniente da un falso servizio di assistenza della banca, che lo ha indotto, nell’ottobre 2024, a disporre un bonifico istantaneo di 23.000 euro in favore di un soggetto terzo.

Dopo il rigetto del reclamo presentato dal cliente alla Banca, si è adito l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF).

• La dinamica della frode

Il ricorrente ha raccontato di aver ricevuto una telefonata da un numero fisso riconducibile al servizio clienti dell’intermediario. Convinto di parlare con un operatore della sua banca, ha seguito le istruzioni ricevute e, inconsapevolmente, gli concedeva il controllo da remoto del proprio pc con cui il sedicente operatore disponeva il bonifico.

Solo successivamente si è reso conto di essere stato vittima di un sofisticato schema c.d. social engineering.

Dopo il rigetto del reclamo presentato nel gennaio 2025, il cliente ha adito l’ABF chiedendo il rimborso della somma sottratta.

• Le posizioni delle parti

Il ricorrente ha sostenuto che la banca avesse mostrato falle nei propri sistemi di sicurezza, richiamando l’introduzione di limiti giornalieri ai bonifici SEPA e la diffusione di segnalazioni relative a truffe collegate al numero della stessa banca. Ha inoltre sottolineato che considerata la sua età e la scarsa dimestichezza con l’operatività online, sarebbe stato inverosimile per lui compiere tutte le operazioni contestate in pochi secondi.

La banca ha respinto ogni responsabilità, richiamando il D.Lgs. 11/2010, come modificato dal D.Lgs. 218/2017 (recepimento della direttiva PSD2). Secondo l’intermediario, l’operazione era stata autenticata correttamente tramite i presidi di Strong Customer Authentication (SCA) e il cliente aveva cooperato attivamente alla truffa, comunicando al frodatore il codice necessario all’autorizzazione. L’istituto ha quindi chiesto il rigetto del ricorso.

• La valutazione dell’ABF

Il Collegio ha ricordato che, in base alla normativa, l’intermediario deve dimostrare l’autenticazione e la corretta esecuzione dell’operazione, oltre all’assenza di malfunzionamenti.

Solo in presenza di dolo o colpa grave del cliente, quest’ultimo può sopportare le conseguenze della truffa.

Nel caso concreto, la banca ha fornito prova dell’autenticazione con sistema a due fattori.

Tuttavia, il Collegio ha riconosciuto che la truffa era stata resa possibile da un sofisticato meccanismo di caller ID spoofing, che aveva indotto il cliente a fidarsi di un sedicente operatore e a concedere il controllo remoto del proprio pc.

Il ricorrente ha prodotto anche una dichiarazione scritta di una parente, confermando la ricezione di una telefonata da un numero apparentemente riconducibile alla banca.

L’ABF ha richiamato la propria giurisprudenza (decisione n. 17582/2017 del Collegio di Roma), secondo cui tali dichiarazioni possono essere considerate indizi documentali, pur non avendo valore di prova testimoniale.

Alla luce del quadro probatorio, il Collegio ha ritenuto equo ripartire la responsabilità tra le parti: un terzo a carico della banca e due terzi a carico del cliente, che aveva collaborato attivamente con i truffatori,

disponendo che l’intermediario corrisponda al cliente la somma di € 7.667,00, pari a un terzo dell’importo contestato.  

CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE PRIMA CIVILE, ORD. N. 20415/2025

La Suprema Corte di Cassazione, Sezione Prima Civile, con l’ordinanza n. 20415/2025, ha introdotto un importante principio destinato ad avere notevoli ricadute sulla prassi giuridica relativa ai rapporti patrimoniali tra coniugi: è infatti stata riconosciuta la validità di un accordo concluso tra i coniugi durante il matrimonio, finalizzato a regolare i reciproci assetti patrimoniali in vista di una futura crisi coniugale.

Nel caso oggetto del giudizio, i coniugi avevano sottoscritto un patto durante il matrimonio, nel quale il marito si impegnava – in caso di separazione – a versare alla moglie una determinata somma di denaro, in riconoscimento dell’apporto economico da lei fornito durante la vita coniugale (in particolare per l’acquisto e il mantenimento della casa familiare).

Al momento della separazione, il marito, in difetto di adempimento dell’obbligo assunto, eccepiva la nullità del patto in quanto contrario a norme imperative e al principio dell’indisponibilità dei diritti patrimoniali tra coniugi in vista della crisi del matrimonio, ex art. 160 Cod. Civ..

La Suprema Corte con un cambio di rotta ha ritenuto il patto valido e vincolante, discostandosi da precedenti impostazioni giurisprudenziali che ne affermavano la nullità.

Il Collegio ha qualificato l’accordo come contratto atipico ex art.  1322, comma 2, Cod. Civ., fondato sull’autonomia negoziale delle parti, con una condizione sospensiva lecita: l’evento futuro e incerto (la separazione) non è la causa del contratto, ma la condizione che ne determina l’efficacia.

In virtù dell’art. 1322, co. 2, c.c., i privati possono stipulare contratti diversi da quelli previsti dalla legge, purché abbiano interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico. La Cassazione, richiamando tale principio, ha stabilito che evitare conflitti economici futuri tra coniugi è senz’altro un interesse legittimo e tutelabile.

Inoltre, il contratto diventa efficace solo al verificarsi di un evento futuro e incerto, come una separazione o un divorzio: è questa la condizione sospensiva lecita.

Pertanto, ben si comprende che il divorzio non è la causa dell’accordo ma l’elemento che ne determina l’operatività: i coniugi non stipulano l’accordo perché vogliono divorziare ma perché intendono tutelarsi qualora si verifichi questa eventualità.

In conclusione, l’ordinanza n. 20415/2025 apre prospettive nuove e concrete per l’impiego dei cosiddetti “patti prematrimoniali” anche nel sistema italiano, da sempre refrattario alla loro ammissibilità, a differenza di quanto avviene in ordinamenti di common law come quello statunitense o britannico.

Pur non trattandosi ancora di un riconoscimento generale e indiscriminato dei patti prematrimoniali, la pronuncia rappresenta una svolta prudente ma significativa a favore dell’autonomia negoziale, purché quest’ultima venga esercitata in modo equo e trasparente, nel rispetto dei principi fondamentali dell’ordinamento giuridico.

CORTE DI APPELLO DI MILANO, SENT. N. 2210/2025

Gli avvocati dello Studio hanno assistito una cliente che è stata costretta a convenire in giudizio il proprio referente bancario, nonché l’istituto presso cui lo stesso operava, chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali subiti, a causa di alcune operazioni finanziarie effettuate tra il 2007 e il 2008, rivelatesi fittizie.

La vicenda

Nel 2007, al fine di acquistare obbligazioni emesse da un intermediario estero, la cliente sottoscriveva un modulo di richiesta di emissione assegno circolare. Così, fidandosi del proprio promotore, lasciava in bianco la parte relativa al beneficiario.

E così, all’insaputa della signora, l’assegno veniva invece intestato a una società estranea alle operazioni concordate e utilizzato per finalità del tutto diverse da quelle prospettate.

Nei mesi successivi, la cliente riceveva diverse rassicurazioni da parte del referente circa l’effettivo buon esito dell’investimento, il tutto avvalorato da documentazione, che poi risultava essere falsa.

Non solo! Nel 2008, lo stesso dipendente della banca la persuadeva a sottoscrivere una polizza vita, inducendola a emettere un secondo assegno a favore dell’istituto.

Anche in questo caso, il prodotto assicurativo non veniva mai formalmente attivato e così, l’importo, risultava trattenuto indebitamente per diversi anni, venendo restituito nel 2016 e solo a seguito di formali solleciti e dell’avvio di una procedura di mediazione.

La Signora decideva di agire in giudizio, chiedendo il risarcimento del danno subito in relazione all’operazione del 2007, la rifusione delle spese legali stragiudiziali (sostenute per ottenere gli interessi sul rimborso tardivo della somma versata nel 2008), nonché la condanna alle spese processuali.

Nel primo grado di giudizio

Il Tribunale accertava la responsabilità piena del promotore e lo condannava all’integrale risarcimento. Quanto all’istituto, ne disponeva la condanna in solido per una somma decisamente ridotta, ritenendo configurabile un concorso di colpa prevalente della cliente. In questa sede, veniva rigettata la richiesta relativa alle spese stragiudiziali e compensate le spese tra le parti.

Nel secondo grado di giudizio

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza del Sentenza n. 2210 del 18 luglio 2025, riformava integralmente la decisione impugnata.

La Corte escludeva infatti la sussistenza di un concorso di colpa, valorizzando la giovane età all’epoca dei fatti, l’inesperienza in materia finanziaria, la fiducia riposta nel referente e l’assenza di condotte collusive o consapevoli da parte della cliente, nonché il ruolo apicale rivestito dal promotore all’interno della struttura bancaria.

Evidenziava inoltre come la documentazione esibita e l’addebito immediato sul conto corrente rafforzassero la ragionevole convinzione dell’attrice circa la genuinità dell’operazione. L’istituto veniva ritenuto integralmente responsabile, ex art. 2049 c.c. e art. 31 TUF, anche per la carenza di vigilanza protrattasi nel tempo.

Così veniva accolta anche la domanda di rimborso delle spese legali stragiudiziali, giudicate necessarie per ottenere la restituzione degli interessi maturati sull’importo versato nel 2008.

La Corte disponeva, infine, il superamento della compensazione delle spese, condannando l’istituto, in solido con il promotore, a pagare integralmente le somme pretese dalla cliente danneggiata, oltre alle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio.

TRIBUNALE DI VARESE, ORDINANZA N. 1072/2025 DEL 28.02.2025 –

Lo Studio Legale Campiotti Mastrorosa si è recentemente occupato del caso di un Condominio, il cui amministratore uscente si rifiutava di riconsegnare la documentazione condominiale.

La signora X ricopriva la carica di amministratrice del Condominio, assistito dallo Studio Legale, sino al 20.03.2024, giorno in cui i condomini avevano deliberato la sua revoca dall’incarico.

L’amministratrice uscente consegnava solo una parte della documentazione e, al contempo, si impegnava alla restituzione di quanto ancora a sue mani. Tuttavia, nonostante svariati solleciti, a distanza di mesi, non aveva provveduto alla riconsegna della stessa.

Tale situazione creava problematiche di non poco conto all’ente condominiale. Infatti la mancata messa a disposizione dei documenti – siano essi contabili, amministrativi, bancari o contrattuali – paralizza la corretta gestione amministrativa del condominio. Tanto che, l’amministratore subentrato, vista la frammentarietà delle evidenze documentali, riusciva a ricostruire solo parzialmente la situazione patrimoniale dell’ente.

Ben si comprende come, nel caso di specie, l’assoluta impossibilità di conoscere e quindi provvedere ai pagamenti di eventuali debiti, esponeva il Condominio, i condòmini e lo stesso amministratore a gravi conseguenze e responsabilità (es: interruzione di servizi e azioni giudiziarie per inadempimento).

In una simile situazione, peraltro, non era possibile conoscere, e quindi far valere, eventuali crediti del Condominio nei confronti di soggetti terzi.

Per tali ragioni, il Condominio invocava la tutela cautelare urgente e atipica e, pertanto, proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c..

Con ordinanza n. 1072/2025 del 28.02.2025, il Giudice del Tribunale di Varese, ritenuti sussistenti il fumus boni iuris e il periculum in mora, presupposti indefettibili per la concessione del provvedimento d’urgenza, accoglieva il ricorso presentato dal Condominio.

Per quanto riguarda il fumus boni iuris il Giudice affermava che “alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto, secondo l’art. 1129 co. 8 c.c., alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al Condominio e ai singoli condomini ed a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Dalla documentazione prodotta, risultava raggiunta la prova della sussistenza del diritto del Condominio ricorrente ad ottenere, dall’amministratrice uscente, la consegna dell’integrale documentazionein suo possesso relativa alla gestione dell’ente.

Sul periculum in mora,nell’ordinanza si legge che “la gestione del Condominio è, di fatto, ostacolata a causa dalla mancata disponibilità della documentazione amministrativa e contabile e l’irreparabilità del pregiudizio è data dalla circostanza della sua non agevole commisurabilità nel rilievo che tale situazione di impasse potrebbe protrarsi ancora per molto tempo”.

Veniva così ordinata la riconsegna della documentazione trattenuta indebitamente con condanna alle spese a carico della parte convenuta.