Categoria: Appalti e diritti reali

CORTE DI APPELLO DI MILANO, SENTENZA N. 174/2026 DEL 27.01.2026

Lo Studio Legale Campiotti Mastrorosa ha assistito un Condominio che si era visto richiedere, tramite decreto ingiuntivo, il pagamento del saldo di lavori di impermeabilizzazione eseguiti su un giardino pensile condominiale, nonostante le opere realizzate presentassero gravi vizi costruttivi e risultassero del tutto inidonee alla loro funzione.

Nel 2017 il Condominio affidava l’incarico a un tecnico per la progettazione e la direzione lavori delle opere di impermeabilizzazione del giardino pensile sovrastante le autorimesse condominiali. I lavori venivano successivamente appaltati a diverse imprese, tra cui una società incaricata delle opere di demolizione, impermeabilizzazione e ripristino.

Già durante l’esecuzione delle opere emergevano importanti infiltrazioni nei box sottostanti, prontamente segnalate sia alla direzione lavori sia alle imprese esecutrici. Nonostante ciò, le criticità non venivano risolte e i lavori venivano infine interrotti senza collaudo finale.

A seguito delle problematiche riscontrate, il Condominio incaricava un tecnico di fiducia di verificare lo stato delle opere eseguite. Dalle verifiche emergeva che l’intervento realizzato non garantiva neppure la funzione essenziale per cui era stato appaltato, ossia la corretta impermeabilizzazione della copertura delle autorimesse.

Venivano inoltre rilevate gravi carenze progettuali ed esecutive, tra cui difetti nel sistema di drenaggio, incompletezze nella progettazione delle opere idrauliche e importanti problemi strutturali causati dalle infiltrazioni persistenti.

Successivamente, nell’ambito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo, il CTU nominato dal Tribunale confermava la presenza di molteplici vizi e difetti costruttivi, evidenziando come le opere realizzate fossero talmente compromesse da rendere necessaria la completa demolizione di quanto eseguito e il rifacimento integrale dell’intervento.

Nonostante tali risultanze tecniche, l’impresa appaltatrice otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio per il pagamento del saldo residuo della fattura relativa ai lavori eseguiti.

Il Condominio proponeva quindi opposizione, contestando l’inadempimento dell’impresa, la totale inidoneità delle opere realizzate e la mancata prova delle lavorazioni extra-contratto richieste dalla società appaltatrice. Nel primo grado di giudizio, il Tribunale di Varese rigettava l’opposizione proposta dal Condominio, ritenendo generiche le contestazioni relative ai vizi delle opere e confermando il decreto ingiuntivo ottenuto dall’impresa.

Il Condominio proponeva così appello avverso la decisione di primo grado.

Con sentenza n. 174/2026 del 27.01.2026, la Corte d’Appello di Milano accoglieva integralmente l’impugnazione proposta dal Condominio, riformando la sentenza emessa dal Tribunale di Varese.

La Corte rilevava come gli accertamenti tecnici eseguiti in sede di ATP avessero dimostrato la presenza di gravi difetti esecutivi e progettuali, tali da compromettere integralmente la funzionalità delle opere realizzate.

In particolare, i Giudici evidenziavano che l’impresa appaltatrice aveva eseguito lavori fondati su un progetto manifestamente carente senza segnalare le criticità alla committenza o alla direzione lavori, violando così gli obblighi di diligenza tecnica gravanti sull’appaltatore.

La Corte richiamava il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l’appaltatore non è tenuto soltanto a eseguire l’opera a regola d’arte, ma anche a verificare la congruità tecnica del progetto e a segnalare eventuali errori o carenze progettuali riscontrabili con l’ordinaria diligenza professionale.

La responsabilità dell’appaltatore per difetti progettuali può essere esclusa solo in un’ipotesi residuale: quella in cui egli agisca come nudus minister, ovvero come mero esecutore materiale delle direttive del committente o del direttore dei lavori. Tale condizione si verifica quando l’ingerenza di questi ultimi sia tale da neutralizzare completamente l’autonomia decisionale e critica dell’appaltatore

Infine, la sentenza in commento tocca il tema della responsabilità solidale tra i diversi soggetti che concorrono alla realizzazione dell’opera. Quando il danno subito dal committente è conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del progettista/direttore dei lavori, entrambi ne rispondono solidalmente.

CASSAZIONE CIVILE SEZ. II, 16/06/2022, N.19343

La garanzia per i vizi e difetti a cui è tenuto l’appaltatore è regolata da precisi limiti temporali.

La regola generale, dettata dall’art. 1667 c.c., individua due momenti.

Il primo: il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

Si può parlare di scoperta, momento da cui decorrono i sessanta giorni, quando “il committente abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti” (Cassazione civile sez. II, 31/05/2011, n. 12030).

La Cassazione ha tuttavia chiarito che “per la piena e completa conoscenza dei vizi e delle loro cause non è necessario che, ai fini della denuncia, sia previamente espletato un accertamento peritale, qualora i vizi medesimi, anche in assenza o prima di esso, presentino caratteri tali da poter essere individuati nella loro esistenza ed eziologia” (Cassazione civile sez. II, 16/06/2022, n. 19343)

Il secondo: il diritto del committente al risarcimento si prescrive se, a seguito della tempestiva denuncia, non agisce contro l’appaltatore entro due anni dal giorno della consegna dell’opera.

La prescrizione invece non opera in un caso particolare, ovvero quanto il committente è citato in giudizio da parte dell’appaltatore (il che spesso avviene per ottenere il pagamento del corrispettivo). Infatti in questo caso il committente può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.

Vi è poi una regola speciale, prevista dall’art. 1669 c.c., che riguarda solo gli immobili: se nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

In questo caso, però, il committente deve agire entro un anno dalla denunzia, pena la prescrizione del diritto.

Ai sensi dell’art. 1667 c.c., una volta consegnata l’opera commissionata, l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera.

Le difformità consistono nella non corrispondenza tra l’opera eseguita e le prescrizioni contrattuali e/o le caratteristiche del progetto consegnato o sottoposto all’appaltatore.

Si parla di vizi in assenza di qualità o caratteristiche, per il mancato rispetto o del contratto o delle regole della tecnica o dell’arte esigibili al momento dell’esecuzione dei lavori. Ad esempio, con sentenza 25/01/2022, n. 2226, la Cassazione ha affermato che “l’accertamento dell’eventuale responsabilità per un vizio inerente all’isolamento acustico deve essere attuato tenendo conto delle norme tecniche di insonorizzazione degli edifici e dei canoni tecnici sulle sorgenti sonore suggerite dalle ordinarie regole dell’arte”.

È utile ricordare che, ai fini della garanzia prevista dal citato articolo, i vizi e le difformità devono avere un grado minimo di apprezzabilità, posto che non esiste e non si può pretendere la perfezione. Non a caso, particolarmente in ambito edilizio, sono spesso stabilite delle tolleranze di lavorazione all’interno delle quali l’opera può dirsi compiuta a regola d’arte.